Der BGH hat in einer Entscheidung vom 13.07.2016 klargestellt, dass es möglich ist, eine Kündigung des Wohnraummietvertrages auch wegen Mietrückständen auszusprechen, die schon älter sind. § 314 Absatz 3 BGB ist nicht auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar und steht daher nicht entgegen. 

Dabei hat der BGH erstmals entschieden und somit klargestellt, dass die Vorschrift des § 314 Absatz 3 BGB einer solchen Kündigung nicht entgegensteht, da § 314 BGB nicht auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar ist.

Bisher war in der Instanzrechtsprechung sehr umstritten, ob § 314 BGB auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar ist. § 314 BGB betrifft allgemeine Regelungen zu Dauerschuldverhältnissen. Auch Wohnraummietverhältnisse sind Dauerschuldverhältnisse.

§ 314 Absatz 3 BGB besagt, dass der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.

Einige Instanzgerichte hatten daher in der Vergangenheit unter Verweis auf § 314 Absatz 3 BGB eine fristlose Kündigung des Wohnraummietvertrages durch den Vermieter wegen alter Mietschulden als unzulässig angesehen, wenn der Mieter über längere Zeit mit den Mieten im Rückstand war und der Vermieter erst nach längerer Zeit, bspw 7 Monaten, dann fristlos wegen der Rückstände der letzten 7 Monate gekündigt hat.

Andere Instanzgerichte hatten § 314 Absatz 3 BGB für unanwendbar in Bezug auf Wohnraummietverhältnisse gehalten und eine Kündigung auch wegen älterer Mietrückstände zugelassen.

Diesen Streit über die Anwendbarkeit des § 314 Absatz 3 BGB hat der BGH nun durch sein Urteil vom 13.07.2016 geklärt und entschieden.

§ 314 Absatz 3 BGB ist neben den speziellen Vorschriften zur fristlosen Kündigung im Wohnraummietrecht nicht anwendbar.

Für die Praxis bedeutet dies nun, dass die Vermieter nicht gehindert sind, auch wegen älterer Mietrückstände die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses noch zu erklären.

Der Vermieter ist nicht gezwungen, die fristlose Kündigung bereits bei Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 543 Absatz 2 Nr 3 a oder b, 569 Absatz 3 Nr 1 BGB zu erklären, auch wenn dies idR sinnvoll ist. Denn der BGH hat in seiner Entscheidung auch ausgeführt, dass das Recht zur fristlosen Kündigung aber der Verwirkung unterliegt.

Für Vermieter gilt daher, dass es wegen des Rechtsinstituts der Verwirkung (bestehend aus Umstandsmoment und Zeitmoment) dennoch sinnvoll ist, zeitnah bei Vorliegen der Voraussetzungen die fristlose Kündigung vorzunehmen.

Die Entscheidung kann im Volltext auf der Seite des Bundesgerichtshof unter Angabe des Aktenzeichens ( VIII ZR 296/15) nachgelesen werden.

RAin Yvonne Stuppy